I. 不動産に関する虚偽の情報とは？

「虚偽の情報を提供する」とは、不正確・誤解を招く、または重要な情報を意図的に隠す行為を指します。法律では、仲介業者が物件に関する書類や情報を提供しない、十分に提供しない、たは不誠実な情報を提供することを意味します。以下のような情報が含まれます：

• 品質に関する情報：実際と異なる使用面積・土地面積を通知する。
• 法的情報：土地使用権証書（通称：レッドブック）や所有権、法的争いに関する虚偽の情報。
• インフラに関する情報：周辺施設、交通、将来の都市開発計画についての誤った説明。
• 価格に関する情報：販売価格、追加費用、諸費用などについての虚偽情報。
• 品質に関する情報：物件の建設品質、損傷、または技術的な問題について虚偽の情報を提供すること。

II. 虚偽の情報提供による影響

不動産仲介業者が虚偽の情報を提供することには以下のような深刻な結果が伴います：

• 購入者の損害：虚偽の情報により、購入者は経済的損失を被る可能性があります。
• 売主と仲介業者の評判の失墜：不誠実な情報提供により、業者の信頼性が大きく損なわれ、行政処分を受けることがあります。
• 不動産市場の混乱：誤情報の氾濫により、市場の透明性が損なわれ、正しい判断が困難になります。

III. 処罰に関する規定

ベトナム政府の政令第16/2022/NĐ-CPによれば、不動産会社が仲介する物件に関して虚偽の情報を提供した場合：

• 企業の場合：200〜250百万VND（約120〜150万円）の罰金
• 個人の場合：100〜125百万VND（約60〜75万円）の罰金

さらに、正確な情報の再提供（是正措置）が義務付けられます。

IV. 処罰の意義

消費者の権利保護：誤った情報によって消費者が誤った判断を下し、金銭的な損失を被ることを防ぎます。

市場の透明性の確保：信頼できる情報提供が、公正で健全な不動産市場の基盤となります。

V. 購入者が自分の権利を守るには？

情報の徹底確認：仲介業者の情報だけで判断せず、レッドブック、建築許可証、都市計画など公的情報を自ら調べましょう。

書類の提示を要求：購入を決定する前に、仲介業者に物件に関する詳細な法的書類を提供するよう依頼しましょう。

弁護士に相談：不安がある場合は、法律専門家に相談し、法的助言を受けることをおすすめします。

VI. Innopines 法律事務所法律および会計に関する情報

■ Innopines Law & Accounting 

   INNOPINESは、クライアントの夢を現実化する設計者であり建築家であります。クライアントの意見を革新的な方法で実現することを目指し、INNOPINESはクライアントの頼れる友人となり、守護者としてサポートし、海外という慣れない環境での光となります。

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I. 火災・爆発保険加入が義務付けられている対象者

現在のベトナム法令によれば、以下の対象者は共同住宅に対する火災・爆発保険への加入が義務付けられています。

• プロジェクトの投資主：住宅プロジェクトがまだデベロッパーの所有となっている場合
• 住宅の所有者：マンションが所有者に引き渡された場合、所有者は自身の所有物件に対する保険加入と建物の一般保険基金への拠出の責任を負います。

つまり、マンションの所有者やプロジェクトの投資主は、自らが所有する住宅部分に対する火災・爆発保険への加入が義務付けられており、また、共有部分の保険加入費用についても責任を負わなければなりません。

II. 火災・爆発保険の補償範囲および免責事由

1. 補償範囲：保険事業者は、政令第67/2023/ND-CP号第23条第1項に定める保険対象物について、火災または爆発のリスクにより発生した損害に対し、下記（2）および（3）に規定される免責事由に該当しない限り、保険金を支払う責任を負う。

2. 消防法の規定に基づく火災爆発の危険を伴う施設（原子力施設を除く）に対する保険責任の免責：保険事業者は、以下の場合には免責責任を負わない。

• 地震、火山噴火、その他の自然変動
• 政治・安全保障・社会秩序に関する異常事態による損害
• 国家機関の決定に基づく焼却または爆破
• 自己発酵又は自己発熱する物件、熱処理工程の影響を受けた物件
• 被保険財産に直接落雷したが、火災または爆発を引き起こさなかった場合
• 原子力による火災・爆発
• 過負荷、過圧、短絡、自己発熱、電弧、漏電など、あらゆる原因（落雷を含む）による直接的な影響によって損傷した機械、電気機器、または電気機器の部品。
• 被保険者による故意の火災または爆発を引き起こす行為、消防に関する規則に故意に違反し、火災または爆発の直接の原因となったことによる損害。
• データ、ソフトウェア、およびコンピュータプログラムへの損害。
• 森林、灌木、草地の焼却、または畑地や土地の開墾を目的とした焼却によって生じた損害。

3. 原子力施設に対する保険責任の免除：保険会社と保険購入者は、再保険会社の承認に基づき、保険責任の免除について合意する。

III. 火災爆発保険加入規定違反に対する罰則

規定によると、施設に火災爆発保険の加入義務がある場合に、当該保険に加入しない行為は行政罰の対象となる。具体的には、以下のとおりである。

個人違反の場合、罰金は3,000万VNDから4,000万VND。

組織違反の場合、罰金は6,000万VNDから8,000万VND。

IV. Innopines 法律および会計に関する情報

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法令に基づき、賃貸期間、賃料、および賃料支払い方法は当事者間の合意によります。

• 賃貸期間について: 当事者は、自身のニーズに応じて、1年、5年、10年など具体的な期間を定める、または期間を定めないことを合意することができます。期間を定めない契約の場合、貸主が契約を終了したい場合は、終了日の少なくとも90日前までに借主に通知する必要があります。
• 賃料について:　国家が住居賃料に関する規定を定めている特別な場合を除き、貸主と借主は賃料を自由に合意することができます。紛争を回避するために、賃料に電気料金、水道料金、清掃費、管理費、駐車料金などの費用が含まれるかどうかを契約書に明確に記載することを推奨します。

II. 賃貸住宅契約の終了

賃貸契約は、以下のいずれかの事由により終了するものとします：

(i) 契約書に規定された賃貸期間が満了した場合。

(ii) 両当事者が契約を終了することに合意した場合。

(iii) 賃貸住宅がなくなった場合。

(iv) 借主が死亡または失踪し、同居している者がいない場合。

(v) 賃貸住宅が重大な損傷を受け、崩壊の危険性がある場合、または限のある国家機関によって、収用地に指定され、権解体・撤去の決定が行われた場合、賃貸住宅が国家によって買収または徴用され、他の目的で使用される場合。

(vi) 以下のいずれかの場合が発生した場合に、貸主が一方的に契約を終了することができます。

• 借主が正当な理由なく、賃貸料を3か月以上支払わない場合。
• 借主が契約で合意された目的の通りに、賃貸住宅を使用しない場合。
• 借主が勝手に賃貸住宅を改造、拡張、解体、または破損させた場合。
• 借主が貸主の同意なく、賃貸住宅を他者に転貸、貸与、または譲渡した場合。
• 借主が周囲の住民の生活に重大な影響を与えるほど環境の秩序や衛生を損なう行為を行い、貸主または地域の責任者（街区長、村長など）に3回指摘を受けても是正しない場合。
• 貸主が借主の同意を得て住宅の改修を行い、賃貸料の引き上げを求めたが、借主が新しい賃貸料に同意しない場合。

(vii)  以下のいずれかの場合が発生した場合に、借主が一方的に契約を終了することができます。

• 貸主が住宅に重大な損傷がある場合でも、修繕を行わない場合。
• 貸主が不合理に賃貸料を引き上げる場合、または事前通知なく賃貸料を引き上げる場合。
• 第三者の利益によって、住宅の使用が制限される場合。

III. 賃貸中の住宅の売却

法律に基づき、貸主は賃貸契約期間中でも賃貸住宅を売却することができますが、以下の条件を遵守しなければなりません。

• 貸主は借主に、売却・売却条件について書面で通知する必要があります。
• 借主が通知時点までの賃貸料を全額支払っている場合、共有物件でない場合を除き、借主には買う優先権が与えられます。
• 借主が通知を受け取ってから30日以内（または両者が合意した別の期間内）に買わない場合、貸主は第三者に売ることができます。
• 貸主が第三者に住宅を売った場合、契約期間内であれば借主は契約の満了日まで住宅を借りる権利があります。ほかの合意がある場合を除き、購入者は、前に締結した賃貸契約を継続して履行する義務を負います。

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2024年     土地法

2013 年     土地法

2025年の新しい土地法規では大幅な変更が行われ、その中でも家族世帯に対して土地の割り当てが行われなくなることが注目すべきポイントの一つです。この規定は、土地取引における透明性と明確性を向上させると同時に、土地使用権に関する紛争を減らすことを目的としています。

II. 土地利用家族世帯の定義

土地使用家族世帯とは、国家が土地を交付・賃貸し、土地使用権を公認する時点において同居し、土地共同使用権を持ち、又は土地使用権の譲渡を受取する婚姻家庭に関する法令の規定に従う婚姻・血縁・養育関係を持つ者であります。

III. 土地利用の対象ではない家族世帯

2013年の土地法によれば、土地利用者には家族世帯も含まれていました。しかし、2024年の土地法では規定が変更されました。

まず、ただし、2024 年土地法の規定によると、土地使用家族世帯とは、この法律の(2025年1月1日)発効日の前に、国家が土地を交付・賃貸し、土地使用権を公認する時点において同居し、土地共同使用権を持ち、又は土地使用権の譲渡を受取する婚姻家庭に関する法令の規定に従う婚姻・血縁・養育関係を持つ者であります。

第二に、2024年土地法第4条では、以前の2013年土地法のように「家族世帯」を土地利用者として規定する条項がなくなりました（2013年土地法では、土地利用者として、国家から土地を交付・賃貸され、土地使用権を公認され、または土地使用権の譲渡を受ける対象に家族世帯や国内個人が含まれていました）。

そのため、2024年土地法が施行される時点から、家族世帯に対する土地の交付や賃貸は行われなくなります。

IV. 2024年土地法が施行される前に家族世帯に交付された土地使用権はどのように扱われるか？

2025年1月1日以前に家族世帯に交付された土地使用権は次のように取り扱われます。

家族世帯が土地を使用している場合、2024年土地法施行前の土地法の規定に従って、土地を使用している場合、2024年土地法第27条の規定に基づき、土地利用者のグループとして土地に関する法的関係に参加することができます。

家族世帯が2024年土地法施行前に国家から土地の交付、賃貸、土地使用権の公認、または土地使用権の譲渡を受けた場合、その家族世帯は個人の土地利用者としての権利と義務を実行することができます。

行政機関が家族世帯に対して承認された補償、支援、再定住計画に基づき土地を交付または賃貸する場合、家族世帯の個々のメンバーが土地使用権を有していることを土地交付・賃貸決定書に具体的に記載する必要があります。

2024年土地法施行前に国家から土地使用料の免除、または土地使用料が課せられた土地が交付または賃貸された家族世帯は、残りの土地使用期間中その土地を引き続き使用することができます。土地使用期限が終了した場合、家族世帯の個々のメンバーに対して、土地交付または賃貸の形で土地使用期間の延長が行われます。

土地使用権証明書、住宅所有権証明書、土地および住宅の所有権証明書が家族世帯の代表者に交付された場合、家族世帯のメンバーが共同で土地使用権を有する場合、共同で土地使用権を有するメンバーの名前を全員記載した新しい土地使用権証明書を交付することができます。この場合、土地使用権証明書に記載する共同使用権を有するメンバーの確認は、メンバー間で合意し、法的責任を負うこととします。

V. Innopines 法律および会計に関する情報

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–         2024年      土地法

–         2013 年      土地法

1. 個人の農地使用権の譲渡を受ける限度額の拡大

2024年土地法第 177条によると、個人の農地使用権の譲渡を受ける限度は土地の種類ごとの個別農地配分制限の15回以内です。

2013年土地法第 130条によると、世帯および個人から農地使用権の譲渡を受ける限度は土地の種類ごとに世帯および個人への農地使用権譲渡限度の10回以内です。

2. 毎年作成された地価表

2024年土地法第 159条 3項によると、省人民委員会は地価表作成し、レベルと同一の人民評議会に2026年１月１日から発表および適用される最初の地価表の決定を提出します。毎年、省人民委員会は省レベル人民評議会に地価票の調整及び追加され、翌年 1 月 1 日から発表および適用されることの決定を提出します。

2013年土地法第 114条 1項によると、地価表は5年ごとに定期的に作成され、期間の開始年の1月1日から発表されます。

3. 土地の5つの評価方法

2024年土地法第158条5項によると、土地の5つの評価方法には以下が含まれます。

–         比較方法。

–         収入方法。

–         残差方法。

–         地価調整係数方法。

–        政府は国会常務委員会の同意を得て、上記4方式以外の土地評価方法を規制します。

2013 年土地法は土地の評価方法を規制していません。土地評価方法は政令 No. 44/2014/ND-CP の第 24 条に規定されており、直接比較法、控除法、収入法、残余法、調整係数法地価が含まれます。

4. レッドブック、ピンクブックの正確な名前を変更します。

2024年土地法によると、レッドブック及びピンクブックは「土地使用権証明書」および「住宅および土地に付随する資産の所有権証明書」と正確に呼ばれています。

政令No. 88/2009/ND-CP、回章No. 17/2009/TT-BTNMT、2013 年土地法によると、2009年12月10日から2023年12月31日まで、レッドブック及びピンクブックは「土地使用権証明書」および「住宅および土地に付随する資産の所有権証明書」と正確に呼ばれています。

5. 不動産の譲渡から課税所得の確定方法を改正します。

2024年土地法第 247条によると、課税所得は不動産を譲渡することから毎回のお振込価格だと確定されます。土地使用権譲渡の場合、課税所得は地価表の地価に基づいて計算されます。

2007年個人所得税法第 14条 1項（2012年に改正された）によると、課税所得は不動産を譲渡することから毎回のお振込価格だと確定されます。

6. 商事仲裁の土地紛争解決の追加権限。

2024年土地法第 236条 5項によると、土地に関する商業活動から発生した各当事者の紛争は民事訴訟の法律の規定に基づき、裁判所に解決されるまたは商事仲裁法の法律の規定に基づき、商事仲裁に解決されます。

7. Innopines 法律および会計に関する情報

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