I. 不動産仲介とは？

2023年不動産事業法に基づき、不動産仲介とは、不動産の売買、譲渡、賃貸、サブリース、リース購入において、当事者同士の間を取り持つ仲介業務を指します。

その際、不動産仲介者は需要側（買主、借主）と供給側（売主、貸主）を結びつける役割を担います。彼らは、関連当事者の法的権利と利益を確保しつつ、取引先の探索から契約締結までをサポートし、当事者の法的権利や利益を確保することが任務です。法律で規定されている不動産仲介の内容は以下の通りです。

• 交渉や契約締結に参加するため、顧客の条件を満たすパートナーを探すこと。
• 委任に基づき、不動産の売買、譲渡、賃貸、サブリース、リース購入手続きに関連する業務を代理で行うこと。
• 不動産の売買、譲渡、賃貸、サブリース、リース購入契約の交渉および締結において、当事者へ情報を提供し、支援すること。

II. ベトナムにおける不動産仲介業の条件

2023年不動産事業法によると、不動産仲介は不動産サービス事業の一形態であり、条件付き事業分野に分類されます。そのため、業務に従事する組織・個人は、ベトナムの不動産に関する規定を遵守しなければなりません。

2.1. 個人に対する条件

2023年不動産事業法第62条は、ベトナムで不動産仲介業を営む個人が満たすべき条件を以下のように定めています。

• 不動産仲介業務証明書を保有していること。
• 不動産取引所サービス事業または不動産仲介サービス事業を行う企業に所属して業務を行うこと。

上記の規定からわかるように、個人が不動産仲介業務を行うための条件は、業務証明書を保有し、企業に所属することです。したがって、ベトナム法では、個人が組織や企業に属さずに独立して不動産仲介活動を行うことは認められていません。個人は、有効な仲介業務証明書を取得し、不動産仲介企業に所属するか、自ら企業を設立する必要があります。

2.2. 組織に対する条件

組織が不動産仲介サービス事業を行いたい場合の条件は以下の通りです。

• 規定に従い、不動産サービス事業を営む企業を設立すること。
• 不動産仲介サービスの活動に関する社内規定を有すること。
• 政府の規定する活動要件を満たす施設・技術基盤を有すること。
• 最低1名の不動産仲介証明書を保有する個人がいること。
• 不動産仲介サービス事業を開始する前に、企業情報を、企業設立地の省レベルの不動産事業国家管理機関に送付し、本法に規定される住宅および不動産市場に関する情報システムに掲載されるようにすること。

このように、組織が不動産仲介サービス事業を行うには、十分な人材、業務証明書を確保し、関連する法規定を遵守する必要があります。

2.3. 不動産仲介業務証明書の交付条件

不動産仲介業務証明書の交付条件は以下のように規定されています。

• 不動産仲介知識に関する試験に合格していること。
• 完全な民事行為能力を有していること。
• 刑事責任を追及されていない、勾留中でない、刑の執行中でない、強制的な薬物リハビリ施設や教育施設への収容という行政措置の適用を受けていない、または裁判所から特定の役職への就任、特定の職業や業務への従事を禁止されていないこと。

不動産仲介知識に関する試験の受験資格は以下の通りです。

• 対象者： ベトナム国民、国籍法に規定される在外ベトナム人、および規定に基づき受験資格を有する外国人。
• 完全な民事行為能力を有し、刑事責任を追及されている状況または刑の執行中でないこと。
• 高等学校卒業以上の学歴を有すること。
• 不動産仲介業務の知識に関する研修課程の修了証明書を有すること。
• 省レベルの人民委員会に受験申請書と受験料を納付していること。

2.4. その他の条件

2020年投資法によると、不動産仲介サービスは外国人投資家に対して投資が禁止されている業種リストには含まれていません。しかし、外国人がこのサービス事業を行う場合、合法的に活動するために、通常は外資企業を設立するか、ベトナム企業と協力する必要があります。

留意すべき点として、土地法に基づき、外国人はベトナムで土地を所有することはできません。ただし、住宅法に基づき、マンション（コンドミニアム）や一部の不動産を所有することは可能です。この点は、外国人がベトナムで不動産仲介業務を行う上で、その活動範囲に一定の影響を与えます。

III. 結論

以上のように、現行の法規定によれば、外国人は、法的要件、居住要件を満たし、有効な業務証明書を保有していれば、ベトナムで不動産仲介業を営むことができます。ただし、独立した個人の資格で仲介業務を行うことはできず、不動産仲介企業に勤務するか、仲介サービス事業を営む企業を設立する必要があります。また、組織が不動産仲介サービス事業を行う場合は、ベトナム法の規定に従い、人材、法務、財務に関する条件を遵守しなければなりません。

円滑かつ合法的に活動するためには、外国人は関連規定、特に不動産所有権やベトナムでの企業設立方法について十分に理解することが不可欠です。これにより、ベトナムにおける外国人による不動産事業活動の透明性と合法性が確保されます。

IV. Innopines 法律事務所法律および会計に関する情報

■ Innopines Law & Accounting 

   INNOPINESは、クライアントの夢を現実化する設計者であり建築家であります。クライアントの意見を革新的な方法で実現することを目指し、INNOPINESはクライアントの頼れる友人となり、守護者としてサポートし、海外という慣れない環境での光となります。

   企業、個人投資家を問わず、それぞれに適した対策を提案し、最適な解決策を見つけることをお約束します。投資、企業設立、移住、訴訟、税務、民事、商事、労働、結婚、家族、相続などの多様な分野でアドバイスを提供し、クライアントの正当な権利と利益を守り、最良の結果を引き出せるよういつも頑張っております。

   この目的を達成するため、当社の弁護士、仲裁人、公認会計士、経理担当者、翻訳者、通訳者など、多様な分野で豊富な経験を持つ専門家がクライアントを全力でサポートします。

■ ベトナムでのサポートが必要な方々に

信頼できる効果的な法的アドバイスが必要な場合は、いつでもINNOPINES までお問い合わせください。私たちは可能な限り最良の回答を提供することに全力を尽くしています。

さらに、当事務所の経験豊富な弁護士チームは、多くの法的分野において幅広い知識を持っています。契約問題、商事紛争、海外投資に関するガイダンスが必要な場合でも、当社は最も効果的なサポートを提供します。

INNOPINES は、ベトナム国内の多様な法的問題を巧解決するのを支援しており、信頼できる法的パートナーであることを誇りに思っております。ベトナムだけではなく日本のパートナ若しくは日本の相手との問題発生場合も日本国弁護士の支援を受け、最も効果的な解決策になるようサポートしています。

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• 2019年労働法

II.　団体交渉の概念

団体交渉とは、労働者代表組織の一人又は複数の者と、使用者又は使用者代表組織の一人若しくは複数の者との間で、労働条件、各当事者間の関係に関する規定の確立及び進歩的で調和がとれた安定的な労使関係の構築を目的として、会談、合意するものです。

団体交渉は、自主、協力、善意、平等、公開、明白の原則に従って実施されます。

III.　団体交渉の内容

賃金、手当、昇給、賞与、食事及びその他の制度。

労働基準、労働時間、休憩時間、時間外労働、勤務交替の休み。

労働者に対する雇用の保証。

労働安全衛生の保証。就業規則の実施。

 労働者代表組織の活動の条件・方法、労働者と労働者代表組織の関係。

労働争議の予防、解決の制度、方式。

両性の平等、妊婦の保護、年次休暇；職場での暴力及びセクシャルハラスメント対策。

両当事者が関心を持つその他の内容。

IV.　企業の団体交渉の過程

団体交渉要求権を有する事業所における労働者代表組織の又は使用者の団体交渉の要求がある場合、要求された者は団体交渉を拒否できません。

交渉の要求及び交渉の内容を受けた日から 7 営業日以内に、各当事者は交渉の場所、交渉を始める時間に関して合意します。団体交渉開始日時は、団体交渉の要求を受けた日から 30 日を超えません。

団体交渉の期間は、各当事者が合意した場合を除き、交渉開始日から 90 日を超えません。

団体交渉に有利な条件創出を狙って労働代表者の当事者が団体交渉の過程において要求する場合には、要求を受けた日から 10 日以内に、使用者の当事者は、その営業機密、技術機密に関する情報を除き、企業における生産、経営活動状況及び交渉内容に直接関係するその他の内容に関する情報を提供 する責任を有します。

事業所における労働者代表組織は、団体交渉の内容、実施方式及び結果に 関して労働者と討論を行い、労働者の意見を聴取する権利を有します。

V. Innopines 法律事務所法律および会計に関する情報

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労働協約とは、集団交渉によって合意に達し、文書で締結されたものであり、企業の労働協約、業界の労働協約、複数の企業が関与する労働協約、その他の労働協約が含まれます。
企業の労働協約は、企業の従業員の50%以上が賛成票を投じた場合にのみ締結され、交渉当事者の合法的な代表によって締結されます。

II. ベトナムの法律に基づく労働協約の規定

労働協約は、現代の労働関係において馴染みのある概念です。これは、使用者と労働者の権利と義務を明確にし、労働協力の過程における公正性と透明性を確保する重要な法的手段です。法的観点から見ると、ベトナムの2019年労働法は、労働協約の作成、締結、および実施のプロセスを明確に規定し、関係者の最大の利益を保証しています。

III. 2019年労働法による労働協約とその法的意義

2019年労働法第75条によれば、労働協約は、労働者の集団がその代表である基礎労働組合を通じて、使用者と労働条件および権利について合意する文書です。これは、具体的な労働条件を決定するための法的根拠であり、労働過程における双方の権利と義務を明確にするものです。労働協約は、特に給与、休暇制度、労働安全に関する問題において、労働者の権利を確保する上で非常に重要な意義を持ちます。

労働協約は労働関係を形成するだけでなく、双方に明確な法的枠組みを提供します。これにより、労働者と使用者は、それぞれの企業の実際のニーズと条件に合った条項について交渉・合意することができますが、現行の法律規定を遵守する必要があります。

IV. 労働協約の交渉および締結のプロセス

2019年労働法は、労働協約の交渉および締結のプロセスを明確に規定しています。まず、双方は、使用者の代表と労働者の代表を含む交渉委員会を設立することで合意する必要があります。各側は、交渉に参加するための十分な法的知識を持つメンバーを選出します。この交渉過程は、公正で透明性があり、法規を遵守して行わなければなりません。

交渉が完了し、合意が得られた後、双方は労働協約の締結を行います。その後、この協約は、交渉の内容が法に違反せず、労働関係のいずれの側にも損害を与えないことを確認するために、10日以内に省レベルの労働行政機関に提出され、保管される必要があります。

V. 労働協約の主な内容

労働協約には、賃金、労働時間、休憩時間、福利制度、安全労働条件、その他双方が関心を持つ問題など、主要な内容が含まれていなければなりません。2019年労働法第76条によると、労働協約は現行法の規定よりも低い労働条件を含んではならないことが求められています。これは、労働者の合法的な権利を保護し、安全で効果的な労働環境を作り出すためのものです。

さらに、労働協約には、労働紛争の処理、苦情の解決、紛争解決の方法についても明確に規定する必要があります。これは、将来的に発生する可能性のある労働紛争を防止し、職場環境の安定を維持するための重要な基盤となります。

VI. 労働協約の無効

労働協約は、以下のいずれかの条件に該当する場合、全体的に無効となります。

• 協約の全ての内容が法律に違反している場合。
• 署名者が権限を持っていない場合。
• 労働協約の交渉および締結プロセスが正しく遵守されていない場合。
• 労働協約の一部の内容が法律に違反している場合、その部分だけが無効となります。

VII. 労働協約の有効期間と効力

労働協約の有効期間は、2019年労働法第82条の規定に基づき、効力発生日から1年から3年までで、当事者間の合意により協約に明記されます。協約の有効期間終了の90日前までに、双方は再交渉して延長するか、新たな協約を締結することができます。労働協約の効力は、文書に明記された日、または双方が合意した日から開始します。

労働協約の発効日は、双方が合意して協約に明記されます。発効日が合意されていない場合、協約は署名の日から有効となります。労働協約の内容を修正または補足する必要がある場合、双方は新規締結と同様のプロセスで交渉し、締結する必要があります。これにより、新しい条項が明確に合意され、関係者の権利に悪影響を与えないことが保証されます。

VIII. 労働協約の実施における各当事者の責任

労働協約が締結されると、企業の労働関係に欠かせない部分となります。使用者は、労働協約を全従業員に公開し、合意された全ての条項を遵守し、実施する責任を負います。反対に、労働者も協約で合意された規定を遵守し、使用者の実施を確認し、監視する権利を有します。

2019年労働法の第83条および第84条によれば、違反があった場合、双方は権利を保護するために権限のある国家機関に介入を求める権利を有します。これは、労働協約の実施過程における公平性と透明性を保証するメカニズムです。

IX. 労働協約の実施における国家管理機関とその監督の役割

労働に関する国家管理機関には、労働・傷病兵・社会省および地方レベルの労働・傷病兵・社会局が含まれ、労働協約の実施を監督し、確保する上で重要な役割を果たします。これらの機関には、協約の内容を検査・評価し、法律に違反する条項の修正または破棄を要求する権限があります。この仕組みにより、協約の合法性が確保され、労働者と使用者双方の合法的な権利が保護されます。

X. Innopines 法律事務所法律および会計に関する情報

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