外国人のベトナムでの就労ニーズとともに、安定した生活環境の確保も重要な課題となっています。経済状況に応じて、外国人はアパートや一戸建ての賃貸、職場内の宿舎などさまざまな居住形態を選択できます。一方、一定の経済的余裕があり、ベトナムを「第二の故郷」と捉える外国人の中には、長期的かつ安定した生活を求めて自らの住居を購入したいと考える人も少なくありません。

このような背景のもと、ベトナムにおける外国人の不動産売買を支援する仲介業者や企業が多数存在します。中には、法律を順守し正確な情報を提供することで、外国人購入者のリスク回避をサポートする誠実な業者もいます。しかし一方で、一部の業者は外国人の関心を悪用し、誤った情報を提供したり、外国人の購入が許可されていない物件の取引を仲介したりするケースも見られます。こうした行為により、購入者が法的トラブルに巻き込まれ、財産的損失を被るリスクが高まっています。

それでは、ベトナムにおける外国人の不動産売買を行う際に、どのような点に注意すべきでしょうか？以下では、取引を決定する前に検討すべき主要なポイントをまとめました。

1. ベトナムにおける外国人の不動産売買と所有の形態

a. 土地使用権について

2024年土地法の規定によると、ベトナム系でない外国人は土地使用権証書の発行を受けることができません。そのため、外国人が土地使用権を伴う不動産（住宅）の購入を希望する場合、土地使用権証書は発行されない点に注意する必要があります。

b. 住宅について

2023年住宅法17条1項の規定によると、ベトナムにおいて住宅を所有できる外国人の組織および個人は以下のとおりです。

「a) 本法およびその他の関連法の規定に基づき、ベ

トナムで住宅建築投資プロジェクトを実施する外国投資資本を有する経済組織。

　b) 外国投資資本を有する経済組織、外国企業の支店、代表事務所、外国投資基金、外国銀行のベトナム支店（以下、総称して「外国組織」という）。

　c) ベトナムへの入国が許可された外国人。」

2023年住宅法第17条第2項の規定によると：

「本条第1項に規定された外国人組織および個人は、以下の方法でベトナムにおいてアパートメント、個別住宅を所有することができます。

　第1項a号に規定された組織 は、ベトナムにおいて住宅建築投資プロジェクトを実施することにより、住宅を所有することができます。

　第1項b号およびc号に規定された組織および個人は、住宅建築投資プロジェクトの事業主から商業住宅を購入またはリース購入すること、または住宅建築投資プロジェクト内の商業住宅であり、本法第16条の規定による国防，治安保障区域に該当しない住宅を贈与または相続により取得することができます。

第1項b号およびc号に規定された組織および個人は、本項b号に基づき住宅を所有する外国人組織および個人から、住宅を購入またはリース購入することができます。」

したがって、外国人は、住宅建築投資プロジェクト内のアパートメント、個別住宅（別荘、連結住宅、独立住宅を含む）に限り、所有することができます。ただし、当該住宅が国防、治安保障区域に該当する場合を除きます。

2. ベトナムにおける外国人の不動産売買に関する購入条件

• 組織の場合: ベトナムにおいて住宅を所有することが認められる対象であり、投資登録証明書またはベトナムの権限ある機関によって発行された、ベトナムにおける活動を許可する書類を有し、住宅に関する取引を締結する時点で当該書類が有効であること（以下、「投資登録証明書」という）。
• 個人の場合: ベトナムにおいて住宅を所有することが認められる対象であり、有効なパスポートを所持し、ベトナムの出入国管理機関による入国検査の押印があること。また、「外交特権・免除に関する条例」に基づき、ベトナムにおける外交代表機関、領事機関及び国際機関の代表機関に付与される特権・免除の適用対象でないこと。夫婦の場合は、売買契約書に夫婦双方の署名が必要となる。

3. ベトナムにおける外国人の住宅所有期間

2023年住宅法第20条によれば、外国人は売買、リース購入、贈与、相続の取引に基づき住宅を所有することができますが、その所有期間は証明書が発行された日から最大50年間とされます。ただし、必要に応じて一度に限り、最大50年間の延長が可能です。

4. ベトナムにおける外国人の住宅購入に係る税金および手数料

ベトナムで住宅を購入する場合、以下の手数料および税金を納付する必要があります。

• 登録税（所有権登録時に国家機関へ納付）:登録税 ＝ 0.5% × (建物面積 × 1m²あたりの価格 × 建築物の残存品質率)
• 土地使用権証明書発行手数料
• 契約公証手数料（該当する場合）

5. 外国人はベトナムで誰から家を購入できますか?

外国人は、以下の 2つの対象者 からのみ住宅を購入することができます。

• プロジェクトの開発業者から直接購入する場合、購入する住宅は、外国人への販売が認められている住戸枠内に含まれていなければなりません。
• 他の外国人の個人または法人から購入する場合、ベトナムの法律に基づく譲渡規定を遵守する必要があります。

したがって、外国人が不動産、特に外国人への販売が許可されている住宅を購入する際には、ベトナムの法律を慎重に確認し、適切な手続きを行うことで、自らの権利を確保し、不必要な損害や法的リスクを回避することが重要となります。

６．ベトナムにおける不動産取引における外国人の法的確認義務について

ベトナムで不動産を購入する際、外国人は不動産及び売主の法的適格性を慎重に確認しなければなりません。これには以下の事項が含まれます。

• 不動産が土地使用権証明書、住宅所有権証明書、および土地に付随するその他の資産に関する証明書を完全に有していることを確認しなければなりません。
• また、不動産が紛争中、差押え対象、または抵当権設定済みであり、まだ解除されていない物件ではないことを確実にしなければなりません。

不動産プロジェクトに関しては、当該プロジェクトがベトナムの法律に基づき承認され、必要な建設許可を取得しているかを確認する必要があります。

加えて、ベトナムで不動産を購入する際には、取引の透明性および合法性を確保するため、売主に対し必要な法的書類の完全な提供を求めることが推奨されます。

7. Innopines 法律および会計に関する情報

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I. 不動産相続の権利に関する留意点

2015年民法、2024年土地法、2023年住宅法の規定によると、遺言作成者は自身の遺産相続人を指定する権利を有します。したがって、外国人もベトナム法に基づき相続人として認められる可能性があります。ただし、遺言が作成される際には、法的に有効な遺言としての要件を満たす必要があります。

外国人は、合法的な遺言がある場合、ベトナム国内の不動産を相続する権利を主張することができます。しかし、この権利の行使は具体的な法的条件に依存する。外国人がベトナムの不動産相続人として指定されている場合、相続権は認められるものの、外国人の不動産所有権および土地使用権に関する関連規定を遵守しなければなりません。

II. 外国人はベトナムで不動産を相続できますか？

外国人によるベトナムでの不動産相続に関する詳細な規定は以下の通りです。

土地使用権および住宅所有権の相続：ベトナムの土地法によると、外国人はベトナムの土地を所有することができません。そのため、外国人は土地の所有権を直接相続することはできません。しかし、相続財産に不動産が含まれる場合、外国人は合法的な遺言があれば、住宅および土地上の建築物の所有権を相続することができます。ただし、その不動産が外国人の所有を認められたプロジェクト内にある場合に限られます（例えば、商業住宅プロジェクトに含まれるマンションや戸建て住宅など。ただし、政府の規定により、国防・安全保障を確保する区域を除きます）。

不動産の利用権および資産価値の譲渡：国人が土地を所有できない、または住宅所有の条件を満たさない場合、相続した不動産を譲渡し、その資産価値を受け取ることができます。これにより、ベトナムの土地所有規制に違反することなく、相続財産の価値を受け取ることが可能となります。

相続の公証および権利確認手続き：外国人が不動産を相続するためには、ベトナムの法律に従い、公証手続きを行い、相続権を正式に認められる必要があります。手続きは遺言の正当性を証明する書類、被相続人の死亡証明書、相続関係を証明する書類の準備が含まれます。公証手続きを経て、相続権を確定します。

政府機関の承認手続き：相続財産が外国人が住宅を所有できない地域にある場合、外国人は政府機関に申請を行い、資産の譲渡または売却許可を取得しなければなりません。この手続きが完了すると、外国人は相続財産の売却による対価を受け取ることができます。

相続に関する税金および手数料の支払い：外国人の相続人は、相続に関連する税金や手数料を支払う義務があります。これには、登録税、個人所得税（該当する場合）、および相続や資産譲渡に関連する法的手続き費用が含まれます。

したがって、外国人は合法的な遺言がある場合、ベトナムの不動産を相続する権利を主張できます。しかし、実際の所有権の取得は、土地法の規定および関連する法的手続きに従う必要があります。

III. 外国人相続人による不動産の譲渡および贈与

土地使用権、住宅、土地に関連する他の財産所有権の相続をする全ての人は外国人である場合、以下の制限が適用されます。

相続人は土地使用権、住宅及び土地に関連する他の財産所有権の証書を給付されません。

相続人は以下の規定に基づいて相続土地使用権の譲渡又は贈与により、財産の価値だけを受けることができます。

• 土地使用権を譲渡する場合、相続人は土地使用権の譲渡契約における譲渡側になります。
• 土地使用権を贈与する場合、贈与を受けた人は2013年土地法に規定される対象であり、また住宅関連法令に適合しなければなりません。相続人は贈与契約又は約束文書において贈与側になります。
• 土地使用権をまだ譲渡又は贈与していない場合、相続人又は規則に基づいて委任状を有する代表者は地政帳に更新するために土地登録機関へ相続をすることに関する書類を提出します。

では、相続遺産は不動産であり、具体的に土地使用権、住宅及び土地に関連する他の財産所有権である場合、外国人は他の人に相続土地使用権の譲渡又は贈与により、財産の価値だけを受けることができます。

IV. Innopines 法律および会計に関する情報

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銀行への抵当権設定が認められない土地の種類は以下のとおりです：

I. 使用料免除で国家から割り当てられた国内組織・宗教組織・所属宗教組織の土地

規定によると、国家から使用料を徴収されずに土地を割り当てられた国内組織、宗教組織、および所属宗教組織は、その土地使用権をもって抵当権を設定することはできません。

II. 年間賃料を支払う形で国家から借り受けている土地を利用する経済組織、公共事業機関、宗教組織・所属宗教組織の土地

国家から年間地代を支払う形で借り受けた土地を利用しているこれらの組織は、土地に付随する自己所有の資産に限って、ベトナム国内で営業が認められている金融機関、他の経済組織または個人に対して抵当権を設定することが可能です。

したがって、この種の土地については、国から年間地代金を支払って賃借されている経済組織、宗教組織及び関連宗教組織である土地使用者は、当該土地に付随する自己の財産のみを抵当に入れることができ、土地使用権を抵当に入れることはできせん。

III. 年間賃料を支払っている個人の借地

規定によると、国家から年間地代を伴う土地を賃借している個人は、ベトナムで営業許可を得た信用機関、その他の経済組織、または法律の規定に基づく個人において、当該土地に付随する自己の財産を抵当に入れる権利を有する。したがって、年間地代を伴う土地使用権については、国家は賃借地の付随財産を用いた抵当権のみを認めており、賃借地の使用権を抵当に入れる権利は認めていない。

IV. 地域共同体の土地

具体的には、国家が土地使用料を徴収せずに土地を割り当て、かつ、土地使用料を徴収せずに土地を割り当てるという形で土地使用権を認めている場合、当該共同体は土地使用権を用いて土地使用権を転換、譲渡、寄付、賃貸、抵当権設定、または出資する権利を有しません。

したがって、共同所有地が証明書を所持している場合、または証明書の交付条件を満たしていても、国から土地使用料を徴収せずに土地を割り当てられた場合、あるいは土地使用料を徴収せずに土地の割り当てという形で土地使用権を認めている場合であっても、抵当権を設定することはできません。

V. 自然林である生産林の土地

規定により、生産林地が天然林である場合、その土地を賃借した者は、毎年地代を支払う土地賃借契約において、土地使用権及び賃借権を譲渡、転貸、抵当権設定、又は出資することはできません。

したがって、国が賃借する生産林地が天然林である場合、土地使用権及び賃借権を抵当権設定することは認められません。

VI. 労働生産・経済建設と併用されている国防・安全保障用地

規定に基づき、人民軍傘下の軍隊、警察部隊、公務機関、人民警察、または国防部及び公安部から管理を委任された国有企業は、国防治安用地を労働生産・経済建設活動と併用する場合、以下の権利と義務を有します。

• 国防大臣及び公安大臣が承認した計画に基づき、生産・経営を行う。
• 法律の規定に基づき、労働の成果、土地への投資収益、その他の利益を享受する。
• 国防治安用地を労働生産・経済建設活動と併用して軍事、国防、安全保障の任務に充てる計画を終了する場合、土地及び土地に付随する財産に対する補償を受けない。
• 土地使用権を譲渡、贈与、又は賃貸してはならない。
• 土地使用権を担保として抵当権を設定したり、出資したりしてはならない。
• 土地使用目的を恣意的に変更してはならない。
• 人民軍及び人民警察傘下の軍隊、警察部隊、公務機関は、土地に付随する資産を譲渡、賃貸、贈与、抵当、出資してはならない。
• 国防部及び公安部が管理する国有企業は、国防大臣及び公安大臣が承認した計画に基づき、土地に付随する資産を賃貸、抵当、出資してはならない。
• 土地に付随する資産の売買、抵当資産、出資した資産の取扱いは、国防大臣及び公安大臣が承認した計画に基づき、2024年土地法第201条第1項に規定する主体間でのみ内部的に行うことができる。
• 規定に従い、財務上の義務を完全に履行すること。したがって、労働生産や経済建設活動と結びついた国防や安全保障の土地については、土地使用権や土地賃借権を抵当に入れることは認められず、人民軍、人民警察傘下の軍隊、警察部隊、公務部隊は土地に付随する財産を抵当に入れることはできない。

したがって、労働生産・経済建設と併用されている国防・安全保障用地に関しては、土地使用権および賃貸権を抵当とすることはできず、軍隊・公安の公共事業機関においては、土地に付随する資産に対しても抵当は認められません。

VII.  Innopines 法律および会計に関する情報

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2024年     土地法

2013 年     土地法

2025年の新しい土地法規では大幅な変更が行われ、その中でも家族世帯に対して土地の割り当てが行われなくなることが注目すべきポイントの一つです。この規定は、土地取引における透明性と明確性を向上させると同時に、土地使用権に関する紛争を減らすことを目的としています。

II. 土地利用家族世帯の定義

土地使用家族世帯とは、国家が土地を交付・賃貸し、土地使用権を公認する時点において同居し、土地共同使用権を持ち、又は土地使用権の譲渡を受取する婚姻家庭に関する法令の規定に従う婚姻・血縁・養育関係を持つ者であります。

III. 土地利用の対象ではない家族世帯

2013年の土地法によれば、土地利用者には家族世帯も含まれていました。しかし、2024年の土地法では規定が変更されました。

まず、ただし、2024 年土地法の規定によると、土地使用家族世帯とは、この法律の(2025年1月1日)発効日の前に、国家が土地を交付・賃貸し、土地使用権を公認する時点において同居し、土地共同使用権を持ち、又は土地使用権の譲渡を受取する婚姻家庭に関する法令の規定に従う婚姻・血縁・養育関係を持つ者であります。

第二に、2024年土地法第4条では、以前の2013年土地法のように「家族世帯」を土地利用者として規定する条項がなくなりました（2013年土地法では、土地利用者として、国家から土地を交付・賃貸され、土地使用権を公認され、または土地使用権の譲渡を受ける対象に家族世帯や国内個人が含まれていました）。

そのため、2024年土地法が施行される時点から、家族世帯に対する土地の交付や賃貸は行われなくなります。

IV. 2024年土地法が施行される前に家族世帯に交付された土地使用権はどのように扱われるか？

2025年1月1日以前に家族世帯に交付された土地使用権は次のように取り扱われます。

家族世帯が土地を使用している場合、2024年土地法施行前の土地法の規定に従って、土地を使用している場合、2024年土地法第27条の規定に基づき、土地利用者のグループとして土地に関する法的関係に参加することができます。

家族世帯が2024年土地法施行前に国家から土地の交付、賃貸、土地使用権の公認、または土地使用権の譲渡を受けた場合、その家族世帯は個人の土地利用者としての権利と義務を実行することができます。

行政機関が家族世帯に対して承認された補償、支援、再定住計画に基づき土地を交付または賃貸する場合、家族世帯の個々のメンバーが土地使用権を有していることを土地交付・賃貸決定書に具体的に記載する必要があります。

2024年土地法施行前に国家から土地使用料の免除、または土地使用料が課せられた土地が交付または賃貸された家族世帯は、残りの土地使用期間中その土地を引き続き使用することができます。土地使用期限が終了した場合、家族世帯の個々のメンバーに対して、土地交付または賃貸の形で土地使用期間の延長が行われます。

土地使用権証明書、住宅所有権証明書、土地および住宅の所有権証明書が家族世帯の代表者に交付された場合、家族世帯のメンバーが共同で土地使用権を有する場合、共同で土地使用権を有するメンバーの名前を全員記載した新しい土地使用権証明書を交付することができます。この場合、土地使用権証明書に記載する共同使用権を有するメンバーの確認は、メンバー間で合意し、法的責任を負うこととします。

V. Innopines 法律および会計に関する情報

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労働契約の終了とは、法令で規定された場合のいずれかに基づき、労働者と使用者の関係を終了することです。

II. 労働契約の終了の場合

2019年労働法第34条によると、労働契約の終了には13のケースがあり、そのうち6つは労働者による一方的な契約終了、5つは使用者による一方的な契約終了、そして2つは双方の合意または客観的条件による契約終了です。具体的には以下の通りです。

1. 労働者代表組織の指導機関の構成員である労働者を除き（177条4項）、労働契約期間が満了となった場合。
2. 労働者が労働契約に基づく業務を完了した場合。
3. 両当事者が契約の終了に合意した場合。
4. 法令上の効力を既に有する裁判所の判決、決定に従って、労働者が懲役刑の宣告を受けましたが、執行猶予がつかず、若しくは刑事訴訟法 328 条 5 項が規定する釈放の場合に属さない場合、死刑の宣告を受けた場合、又は労働契約に記された業務を行うことを禁じられた場合。
5. ベトナムで働く外国人労働者が裁判所の有効な判決・決定、または権限のある国家機関の決定により国外退去となった場合。
6. 労働者が死亡した場合、または裁判所により民事行為能力の喪失、失踪、死亡と宣告された場合。

1. 個人である使用者が死亡した場合、裁判所によって民事行為能力の喪失、失踪、死亡が宣言された場合。個人でない使用者が活動を終了した場合、または省級人民委員会に属する経営登録機関に関する専門機関が法的代表者、法的代表者の権利、義務を実施する受任者の不在の通報を発出した場合。
2. 労働者が解雇の規律処分を受けた場合。
3. 労働者が規定に従い、一方的に労働契約を終了した場合。
4. 使用者が規定に従い、一方的に労働契約を終了した場合。
5. 使用者が規定に従い、労働者を退職させる場合。
6. 労働法156条に従い、ベトナムで働いている外国人労働者に対する労働許可証の効力期間が満了した場合。
7. 労働契約に記載された試用の内容に関して合意がありますが、当事者の要求に達しなかった場合、または一方が試用契約を取り消した場合。
   

III. 法律に従って、労働契約を終了することの利益は何ですか？

労働者は、退職手当、失業手当、社会保険、医療保険、失業保険など、自身の正当な権利が保護されます。また、労働者は使用者に対して損害賠償責任を負う必要がありません。

使用者は、労働者に対して損害賠償責任を負うことがなく、労働法違反による訴訟や行政処分を受けることもありません。さらに、使用者は労働者との信頼や良好な関係を維持することができます。

IV. Innopines 法律および会計に関する情報

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2024年住宅法および99/2015/ND-CP政令によると、外国人はベトナムにおける住宅所有が認められていますが、所有期間や条件に関する法的規定に従わなければなりません。外国人が他の外国人に住宅を再販売できるかどうかは重要な問題です。99/2015/ND-CP政令第79条第8項によると、外国人が住宅を転売して利益を得ることを目的とすることは、国家によって禁止されています。しかし、利益を目的とした住宅の転売がどのように定義されるかについての具体的な規定は、現行法にはありません。

それにもかかわらず、外国人は土地使用権および住宅所有権の証明書を取得している場合、使用の必要がなくなった際には、ベトナムで住宅所有が認められている他の外国人個人にその住宅を再販売することができます。この場合、新しい購入者の所有期間は、元の所有権の残りの期間となります。所有期間が満了した場合、新しい所有者が延長を希望する場合は、ベトナムの法律に基づいて、延長を申請することができます。

II. ベトナムにおける外国人の住宅使用期間

2014年住宅法第161条第2項(c)の規定によれば、ベトナムで住宅所有が認められた外国人個人は、使用期間に関する規定を遵守する必要があります。具体的には、外国人は法令に従い、ベトナムにおける住宅建設プロジェクトへの投資、売買、リース購入、贈与、相続を通じて、商業住宅（マンションや住宅建設プロジェクト内の一戸建て住宅を含む）を所有する権利があります。ただし、政府が定める国防・安全保障を確保する区域は除かれます。最大所有期間は、住宅所有権証明書が発行された日から 50年 と規定されています。この期間が満了した場合、所有者は引き続き使用する必要がある場合、延長手続きを行うことができます。

さらに、外国人がベトナム人市民または海外に居住しているベトナム人と結婚した場合、所有期間に制限がなく、安定して長期間住宅を所有する権利が与えられます。同時に、ベトナム人市民と同様に、使用、譲渡、または相続する権利と義務を持つことになります。これにより、特別な場合において外国人の権利が保護され、ベトナムでの長期的な生活や仕事がしやすくなります。

III. 外国人が他の外国人に住宅を再販売できるか？

99/2015/ND-CP政令第79条第8項によると、国家は、住宅を転売して利益を得る目的で外国人が住宅を購入することを禁止しています。しかし、現行法では、利益を目的とした住宅の転売が具体的にどのように定義されるかについての規定がありません。

したがって、既に土地使用権および住宅所有権の証明書を取得している外国人は、使用の必要がなくなった場合、ベトナムで住宅を所有する権利を有する他の外国人にその住宅を販売することができます。この場合、譲渡時の住宅所有期間は、残存する所有期間となります。所有期間が終了した場合、新しい所有者が延長を希望する場合は、国家が再度検討し、延長を許可することがあります。

IV. 外国人のためのベトナムにおける住宅所有期間延長手続き

99/2015/ND-CP政令第77条第1項に基づき、ベトナムで住宅を所有している外国人は、所有期間が終了する前に、期間延長手続きを行うことができます。具体的には、住宅の所有期間が終了する3か月前に、追加の延長を希望する場合、延長を申請する文書を準備し、その中に希望する延長期間を明記し、住宅所有権証明書の認証済みコピーを添付する必要があります。その後、この書類を住宅が所在する省の人民委員会に提出します。

書類を受領した後、人民委員会は最大30日以内に審査を行い、一度に限り所有期間の延長を許可する文書を発行します。延長期間は、初回の所有期限が終了した日から最大50年を超えることはありません。

人民委員会の延長許可に基づき、権限を持つ機関は延長を実行し、住宅所有権証明書にその情報を記載します。更新された証明書の写しは、建設省に送付され、管理および追跡が行われます。この手続きにより、外国人は初回の所有期間が終了した後でも、ベトナムで住宅を所有し続ける権利が確保されます。

V. Innopines 法律および会計に関する情報

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