外国人のベトナムでの就労ニーズとともに、安定した生活環境の確保も重要な課題となっています。経済状況に応じて、外国人はアパートや一戸建ての賃貸、職場内の宿舎などさまざまな居住形態を選択できます。一方、一定の経済的余裕があり、ベトナムを「第二の故郷」と捉える外国人の中には、長期的かつ安定した生活を求めて自らの住居を購入したいと考える人も少なくありません。

このような背景のもと、ベトナムにおける外国人の不動産売買を支援する仲介業者や企業が多数存在します。中には、法律を順守し正確な情報を提供することで、外国人購入者のリスク回避をサポートする誠実な業者もいます。しかし一方で、一部の業者は外国人の関心を悪用し、誤った情報を提供したり、外国人の購入が許可されていない物件の取引を仲介したりするケースも見られます。こうした行為により、購入者が法的トラブルに巻き込まれ、財産的損失を被るリスクが高まっています。

それでは、ベトナムにおける外国人の不動産売買を行う際に、どのような点に注意すべきでしょうか？以下では、取引を決定する前に検討すべき主要なポイントをまとめました。

1. ベトナムにおける外国人の不動産売買と所有の形態

a. 土地使用権について

2024年土地法の規定によると、ベトナム系でない外国人は土地使用権証書の発行を受けることができません。そのため、外国人が土地使用権を伴う不動産（住宅）の購入を希望する場合、土地使用権証書は発行されない点に注意する必要があります。

b. 住宅について

2023年住宅法17条1項の規定によると、ベトナムにおいて住宅を所有できる外国人の組織および個人は以下のとおりです。

「a) 本法およびその他の関連法の規定に基づき、ベ

トナムで住宅建築投資プロジェクトを実施する外国投資資本を有する経済組織。

　b) 外国投資資本を有する経済組織、外国企業の支店、代表事務所、外国投資基金、外国銀行のベトナム支店（以下、総称して「外国組織」という）。

　c) ベトナムへの入国が許可された外国人。」

2023年住宅法第17条第2項の規定によると：

「本条第1項に規定された外国人組織および個人は、以下の方法でベトナムにおいてアパートメント、個別住宅を所有することができます。

　第1項a号に規定された組織 は、ベトナムにおいて住宅建築投資プロジェクトを実施することにより、住宅を所有することができます。

　第1項b号およびc号に規定された組織および個人は、住宅建築投資プロジェクトの事業主から商業住宅を購入またはリース購入すること、または住宅建築投資プロジェクト内の商業住宅であり、本法第16条の規定による国防，治安保障区域に該当しない住宅を贈与または相続により取得することができます。

第1項b号およびc号に規定された組織および個人は、本項b号に基づき住宅を所有する外国人組織および個人から、住宅を購入またはリース購入することができます。」

したがって、外国人は、住宅建築投資プロジェクト内のアパートメント、個別住宅（別荘、連結住宅、独立住宅を含む）に限り、所有することができます。ただし、当該住宅が国防、治安保障区域に該当する場合を除きます。

2. ベトナムにおける外国人の不動産売買に関する購入条件

• 組織の場合: ベトナムにおいて住宅を所有することが認められる対象であり、投資登録証明書またはベトナムの権限ある機関によって発行された、ベトナムにおける活動を許可する書類を有し、住宅に関する取引を締結する時点で当該書類が有効であること（以下、「投資登録証明書」という）。
• 個人の場合: ベトナムにおいて住宅を所有することが認められる対象であり、有効なパスポートを所持し、ベトナムの出入国管理機関による入国検査の押印があること。また、「外交特権・免除に関する条例」に基づき、ベトナムにおける外交代表機関、領事機関及び国際機関の代表機関に付与される特権・免除の適用対象でないこと。夫婦の場合は、売買契約書に夫婦双方の署名が必要となる。

3. ベトナムにおける外国人の住宅所有期間

2023年住宅法第20条によれば、外国人は売買、リース購入、贈与、相続の取引に基づき住宅を所有することができますが、その所有期間は証明書が発行された日から最大50年間とされます。ただし、必要に応じて一度に限り、最大50年間の延長が可能です。

4. ベトナムにおける外国人の住宅購入に係る税金および手数料

ベトナムで住宅を購入する場合、以下の手数料および税金を納付する必要があります。

• 登録税（所有権登録時に国家機関へ納付）:登録税 ＝ 0.5% × (建物面積 × 1m²あたりの価格 × 建築物の残存品質率)
• 土地使用権証明書発行手数料
• 契約公証手数料（該当する場合）

5. 外国人はベトナムで誰から家を購入できますか?

外国人は、以下の 2つの対象者 からのみ住宅を購入することができます。

• プロジェクトの開発業者から直接購入する場合、購入する住宅は、外国人への販売が認められている住戸枠内に含まれていなければなりません。
• 他の外国人の個人または法人から購入する場合、ベトナムの法律に基づく譲渡規定を遵守する必要があります。

したがって、外国人が不動産、特に外国人への販売が許可されている住宅を購入する際には、ベトナムの法律を慎重に確認し、適切な手続きを行うことで、自らの権利を確保し、不必要な損害や法的リスクを回避することが重要となります。

６．ベトナムにおける不動産取引における外国人の法的確認義務について

ベトナムで不動産を購入する際、外国人は不動産及び売主の法的適格性を慎重に確認しなければなりません。これには以下の事項が含まれます。

• 不動産が土地使用権証明書、住宅所有権証明書、および土地に付随するその他の資産に関する証明書を完全に有していることを確認しなければなりません。
• また、不動産が紛争中、差押え対象、または抵当権設定済みであり、まだ解除されていない物件ではないことを確実にしなければなりません。

不動産プロジェクトに関しては、当該プロジェクトがベトナムの法律に基づき承認され、必要な建設許可を取得しているかを確認する必要があります。

加えて、ベトナムで不動産を購入する際には、取引の透明性および合法性を確保するため、売主に対し必要な法的書類の完全な提供を求めることが推奨されます。

7. Innopines 法律および会計に関する情報

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I. 不動産相続の権利に関する留意点

2015年民法、2024年土地法、2023年住宅法の規定によると、遺言作成者は自身の遺産相続人を指定する権利を有します。したがって、外国人もベトナム法に基づき相続人として認められる可能性があります。ただし、遺言が作成される際には、法的に有効な遺言としての要件を満たす必要があります。

外国人は、合法的な遺言がある場合、ベトナム国内の不動産を相続する権利を主張することができます。しかし、この権利の行使は具体的な法的条件に依存する。外国人がベトナムの不動産相続人として指定されている場合、相続権は認められるものの、外国人の不動産所有権および土地使用権に関する関連規定を遵守しなければなりません。

II. 外国人はベトナムで不動産を相続できますか？

外国人によるベトナムでの不動産相続に関する詳細な規定は以下の通りです。

土地使用権および住宅所有権の相続：ベトナムの土地法によると、外国人はベトナムの土地を所有することができません。そのため、外国人は土地の所有権を直接相続することはできません。しかし、相続財産に不動産が含まれる場合、外国人は合法的な遺言があれば、住宅および土地上の建築物の所有権を相続することができます。ただし、その不動産が外国人の所有を認められたプロジェクト内にある場合に限られます（例えば、商業住宅プロジェクトに含まれるマンションや戸建て住宅など。ただし、政府の規定により、国防・安全保障を確保する区域を除きます）。

不動産の利用権および資産価値の譲渡：国人が土地を所有できない、または住宅所有の条件を満たさない場合、相続した不動産を譲渡し、その資産価値を受け取ることができます。これにより、ベトナムの土地所有規制に違反することなく、相続財産の価値を受け取ることが可能となります。

相続の公証および権利確認手続き：外国人が不動産を相続するためには、ベトナムの法律に従い、公証手続きを行い、相続権を正式に認められる必要があります。手続きは遺言の正当性を証明する書類、被相続人の死亡証明書、相続関係を証明する書類の準備が含まれます。公証手続きを経て、相続権を確定します。

政府機関の承認手続き：相続財産が外国人が住宅を所有できない地域にある場合、外国人は政府機関に申請を行い、資産の譲渡または売却許可を取得しなければなりません。この手続きが完了すると、外国人は相続財産の売却による対価を受け取ることができます。

相続に関する税金および手数料の支払い：外国人の相続人は、相続に関連する税金や手数料を支払う義務があります。これには、登録税、個人所得税（該当する場合）、および相続や資産譲渡に関連する法的手続き費用が含まれます。

したがって、外国人は合法的な遺言がある場合、ベトナムの不動産を相続する権利を主張できます。しかし、実際の所有権の取得は、土地法の規定および関連する法的手続きに従う必要があります。

III. 外国人相続人による不動産の譲渡および贈与

土地使用権、住宅、土地に関連する他の財産所有権の相続をする全ての人は外国人である場合、以下の制限が適用されます。

相続人は土地使用権、住宅及び土地に関連する他の財産所有権の証書を給付されません。

相続人は以下の規定に基づいて相続土地使用権の譲渡又は贈与により、財産の価値だけを受けることができます。

• 土地使用権を譲渡する場合、相続人は土地使用権の譲渡契約における譲渡側になります。
• 土地使用権を贈与する場合、贈与を受けた人は2013年土地法に規定される対象であり、また住宅関連法令に適合しなければなりません。相続人は贈与契約又は約束文書において贈与側になります。
• 土地使用権をまだ譲渡又は贈与していない場合、相続人又は規則に基づいて委任状を有する代表者は地政帳に更新するために土地登録機関へ相続をすることに関する書類を提出します。

では、相続遺産は不動産であり、具体的に土地使用権、住宅及び土地に関連する他の財産所有権である場合、外国人は他の人に相続土地使用権の譲渡又は贈与により、財産の価値だけを受けることができます。

IV. Innopines 法律および会計に関する情報

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投資優遇業種リストは、多くの国、特にベトナムにおける投資政策の重要な部分を成しています。このリストは、国家が経済発展を促進し、生活環境を改善し、生活の質を向上させるために奨励および優遇する業種や分野を特定しています。本記事では、ベトナムにおける投資優遇業種リストの詳細とそれに関連する政策について探求します。

I. 投資優遇業種の概要

投資優遇業種は、国家が投資を奨励し、投資を誘致するために有利な条件を整える業種や分野を含みます。このリストは、国家の経済発展戦略に基づき、一定の期間ごとに調整されます。ベトナムにおいて、このリストは持続可能な発展と革新を優先する分野を特定する上で重要な役割を果たしています。

1.1 高度技術産業: 未来への投資

高度技術産業は、最も優遇される投資分野の一つです。この分野は、新技術の研究、開発、応用を含み、情報技術、人工知能、生物技術に及ぶ。ベトナム政府は、税制優遇、研究開発支援、知的財産権保護などの政策を通じて、高度技術産業への投資を奨励しています。高度技術産業への投資は、革新を促進するだけでなく、高品質の雇用機会も生み出します。

1.2 高度技術農業: 農業生産における革新

高度技術農業は、投資優遇業種リストに欠かせない部分です。この分野への投資は、新技術を活用して生産効率を高め、農産物の品質を向上させ、環境保護を図ることに焦点を当てています。スマート灌漑システムや有機農法などの高度技術農業プロジェクトは、税制優遇や財政支援を受けています。これは、持続可能な農業発展と農村の近代化戦略の一環です。

1.3 環境保護: 緑の未来への指向

環境保護は、投資優遇業種リストにおける重要な分野です。廃棄物処理、省エネルギー、再生可能エネルギー（太陽光、風力など）に関連するプロジェクトはすべて奨励されています。政府は、環境保護プロジェクトに対して、税金の免除や減額、財政支援、技術支援プログラムなどの優遇政策を提供しています。これは、持続可能な発展を促進し、環境への悪影響を最小限に抑えるための方法です。

1.4 教育と訓練: 人材への投資

教育と訓練産業は、投資優遇業種リストにおいて重要な部分です。この分野への投資は、教育機関の建設、高品質な訓練プログラムの開発、科学研究に関わるものです。ベトナム政府は、教育への投資を奨励し、教育機関や研究機関に対して税制優遇や財政支援を提供しています。教育への投資は、人材の質を向上させるだけでなく、社会の全体的な発展にも貢献します。

1.5 医療と健康管理: 生活の質の向上

医療と健康管理分野も、投資優遇業種リストに含まれています。病院、診療所、医療研究施設への投資プロジェクトは、税制優遇や財政支援を受けている。この政策は、医療サービスの質を向上させ、公共の健康を改善し、増加する医療需要に対応することを目的としています。

1.6 インフラストラクチャー: インフラ発展への投資

投資優遇業種リストには、交通、工業団地、発電所などのインフラ発展も含まれています。インフラへの投資は、税制優遇、土地賃貸料の減免、財政支援によって支援されています。これらのプロジェクトは、経済の競争力を高め、全体的な経済発展を促進する上で重要な役割を果たしています。

1.7 支援産業: サプライチェーンの確保

部品や部材、主要産業向けの原材料の製造を含む支援産業も、優遇投資分野の一部です。ベトナム政府は、この分野への投資を奨励し、サプライチェーンの改善と輸入依存の軽減を図っています。支援産業に対する優遇政策には、税制優遇や部品、材料製造企業への財政支援が含まれています。

1.8 情報技術と通信: デジタル発展の推進

情報技術と通信分野は、投資優遇業種リストにおいて重要な位置を占めています。情報技術、ソフトウェア、デジタルサービスへの投資は、税制優遇や研究開発支援などの政策によって奨励されています。これは、デジタル経済の発展を促進し、技術分野での多くの雇用機会を創出することを目的としています。

II. 投資優遇の形態

• 法人所得税の優遇措置には、投資プロジェクトの実施期間中または一定期間、通常の税率よりも低い税率を適用することや、税金の免除、減税、その他の優遇措置が含まれます。  
• 固定資産を作成するために輸入された物品や、生産に使用される原材料、資材、部品の輸入税免除。
• 土地使用料や地代、土地使用税の免除または減額。
• 加速償却や課税所得を計算する際に控除可能な費用の増額。

III. 投資優遇地域のリスト

• 社会経済的状況が困難な地域、社会経済的状況が特に困難な地域。
• 工業団地、輸出加工区、高新技術開発区、経済区

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• 投資の自由化、促進及び保護に関する日本国とベトナム社会主義共和国との間の協定（日越投資協定 – BIT）
• WTO承諾書

I. 貿易・投資協定とは？

貿易・投資協定は外国人投資家に対するベトナムの優遇政策であり、貿易の利益を増やすために関税障壁、非関税障壁、完全禁止などの制限を削減することです。

貿易協定はベトナムと他国間の外交政策に基づいて共同または個別的に構築されます。外国人投資家としては適切な貿易・投資協定を選択することで時間や投資コストを節約するだけではなく、ビジネスチャンスをより深まることもできるようになります。

豊かな人材と資源を持つ開発途上国であるベトナムは世界貿易機関(WTO)の加盟、多くの自由化政策を導入し、世界のいろんな国との協定締結を通じ、その利点を利用することが出来ます。ベトナムがパートナー国と締結した貿易協定の数は、他の東南アジア諸国連合（シンガポールを除く）の全てより多いです。そのため、ベトナムは最も開放した経済の一つと考えられます。

II. ベトナムにおける日本投資家向け貿易・投資協定

WTOにおける日本との共同協定に加え、ベトナムは日本国と二つの協定を結んでいます。一つは投資の自由化、促進及び保護に関する日本国とベトナムの間の協定（日越投資協定 – BIT）で、日越経済連携協定（VJEPA）がその二つであります。一方、環太平洋パートナーシップCPTPPに関する包括的かつ先進的な協定及びASEANと中国、韓国、日本、インド、オーストラリア、ニュージーランドとの間の地域包括的経済連携（RCEP）もあります。

投資市場の開放への取り組みを規制する多くの国際条約があるため、日本の投資家としてベトナムでの発展ビジョンを拡大するため各分野についてより詳しい調査が必要になります。

例えば、電子ゲーム ビジネス (CPC 964**) の分野では、WTO におけるベトナムのサービス承諾書は次のように規定しています。ベトナムは、ビジネス協力契約またはパートナーとの合弁事業の形のみ許可出来ます。合弁事業への外国出資の限界は49％までとして定められています。

しかし、投資の自由、促進及び保護に関する日本とベトナムの間の協定（日越投資協定 – BIT）では“各締約国は、地域内において、他方の締約国の投資家およびその投資に対する優遇措置に劣らないものとする。同一の状況における自国の投資家の投資に与えられるもの：設立、取得、拡張、運営、管理、維持、使用、利益および売却その他の形式の投資移転（以下「その他の投資活動」という）は均一である。”したがって、日本の投資家が電子ゲーム事業分野への投資を希望する場合、日越投資協定を利用することで、日本の100％出資による会社設立が可能となります。日越投資協定を利用することで最もお得なチャンスを握ることが出来るようになります。

日本からの投資家と同様に、韓国、ヨーロッパ、米国からの投資家も、ベトナムに投資する際にベトナムが加盟している国際条約を適用する際に間違いを犯す可能性があります。したがって、ベトナムで成功の望む外国人投資家は、適用可能な貿易協定についも注意すべきです。特にベトナムのような開かれた市場では、特恵政策に関する協定が非常に多いため、外国企業は投資家の利益を最大化するため、様々な選択地を徹底的に調査し適用することが大事で忘れないようにしなければなりません。。

III. Innopines 法律および会計に関する情報

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‐　2020年　投資法

‐　2008年　法人所得税法

‐　2016年　輸出入税法

‐　投資法詳細規定 政令No.31/2021/ND-CP

-　地代および水面貸賃徴収規定 政令No.46/2014/ND-CP

I. 投資実施地について知っておくべき事

投資実施地は投資家が投資活動を行う場所であり、投資登記証明書に記載されている場所です。これは投資家として地域による投資優遇制度を選択、投資決定の根拠にすることになります。外国人投資家は以下のように投資プロジェクトを実施することができます。

‐　輸出加工区は輸出品の生産と輸出活動サービスの目的として設置された工業団地である。

–  工業団地は、工業製品の生産と工業生産サービスの提供を目的で地理的に境界が分かれた地域である。

– 経済圏は、投資、社会経済開発かつ国家保護の目標を達成する目的で設定され、多くの機能を含み、地理的な境界が分かれた地域である。

‐　以上の地域以外の場所は、現行法の規定に従って許可を取ることが出来ます。

各投資プロジェクトの投資優遇制度は投資実施地によって政令No.31/2021/ND-CPの付録III – 投資優遇地目表に定められたように、2つのグループに分けられます。

• • • 一つ、社会経済状況が極めて困難或は社会経済状況が困難な55地域での投資優遇を享受すること。
    • 二つ、地域の投資優遇を享受しない投資プロジェクトの場所は、付録III に記載されていない全ての場所が含まれていること。

II. 投資優遇形態

現行投資法によろと、投資優遇場所に対する投資の際、以下の形態が適用できます。

1. 法人所得税の優遇措置（投資プロジェクトの期間全体または限られた期間に通常の税率よりも低い法人所得税率を適用することを含む）、法人所得税法に規定される免税、減税およびその他の優遇措置。
2. 輸出税および輸入税に関する法律の規定に従って固定資産の設置のための輸入品、生産のための輸入原材料、資材、部品に対する輸入税の免除。
3. 土地使用料、地代、土地使用税の免除及び減額
4. 加速償却、課税所得計算の控除対象費用増加

しかし、外国人投資家にとって投資の選択は容易ではありません。投資家は生産目標やビジネス目標を達成するには、立地に基づく優遇策に加え、人的資源、物的資源、財政的資源などの要素を考慮する必要があります。また、前述のように、投資プロジェクトの場所は投資登記証明書の主な内容の1つであるため、場所賃貸契約の問題、契約期間の長さ、複雑なプロセス、財務的側面、市場経済、戦略、リソースなどの影響も考えて決めるべきです。

III. Innopines 法律および会計に関する情報

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