近年、ベトナムの開放政策および不動産市場の活発な発展に伴い、ベトナムにおける外国人の不動産売買がますます一般的になっています。しかし、外国人の不動産所有権や取引に関する法律上の規制には一定の制限や特別な要件があるため、法的規定を正確に理解し、必要な留意点を把握することは、取引の適法性および長期的な権利を確保する上で不可欠です。
外国人のベトナムでの就労ニーズとともに、安定した生活環境の確保も重要な課題となっています。経済状況に応じて、外国人はアパートや一戸建ての賃貸、職場内の宿舎などさまざまな居住形態を選択できます。一方、一定の経済的余裕があり、ベトナムを「第二の故郷」と捉える外国人の中には、長期的かつ安定した生活を求めて自らの住居を購入したいと考える人も少なくありません。
このような背景のもと、ベトナムにおける外国人の不動産売買を支援する仲介業者や企業が多数存在します。中には、法律を順守し正確な情報を提供することで、外国人購入者のリスク回避をサポートする誠実な業者もいます。しかし一方で、一部の業者は外国人の関心を悪用し、誤った情報を提供したり、外国人の購入が許可されていない物件の取引を仲介したりするケースも見られます。こうした行為により、購入者が法的トラブルに巻き込まれ、財産的損失を被るリスクが高まっています。
それでは、ベトナムにおける外国人の不動産売買を行う際に、どのような点に注意すべきでしょうか？以下では、取引を決定する前に検討すべき主要なポイントをまとめました。
内容の概要
1. ベトナムにおける外国人の不動産売買と所有の形態
a. 土地使用権について
2024年土地法の規定によると、ベトナム系でない外国人は土地使用権証書の発行を受けることができません。そのため、外国人が土地使用権を伴う不動産（住宅）の購入を希望する場合、土地使用権証書は発行されない点に注意する必要があります。
b. 住宅について
2023年住宅法17条1項の規定によると、ベトナムにおいて住宅を所有できる外国人の組織および個人は以下のとおりです。
「a) 本法およびその他の関連法の規定に基づき、ベトナムで住宅建築投資プロジェクトを実施する外国投資資本を有する経済組織。
b) 外国投資資本を有する経済組織、外国企業の支店、代表事務所、外国投資基金、外国銀行のベトナム支店（以下、総称して「外国組織」という）。
c) ベトナムへの入国が許可された外国人。」
2023年住宅法第17条第2項の規定によると：
「本条第1項に規定された外国人組織および個人は、以下の方法でベトナムにおいてアパートメント、個別住宅を所有することができます。
第1項a号に規定された組織 は、ベトナムにおいて住宅建築投資プロジェクトを実施することにより、住宅を所有することができます。
第1項b号およびc号に規定された組織および個人は、住宅建築投資プロジェクトの事業主から商業住宅を購入またはリース購入すること、または住宅建築投資プロジェクト内の商業住宅であり、本法第16条の規定による国防，治安保障区域に該当しない住宅を贈与または相続により取得することができます。
第1項b号およびc号に規定された組織および個人は、本項b号に基づき住宅を所有する外国人組織および個人から、住宅を購入またはリース購入することができます。」
したがって、外国人は、住宅建築投資プロジェクト内のアパートメント、個別住宅（別荘、連結住宅、独立住宅を含む）に限り、所有することができます。ただし、当該住宅が国防、治安保障区域に該当する場合を除きます。
2. ベトナムにおける外国人の不動産売買に関する購入条件
- 組織の場合: ベトナムにおいて住宅を所有することが認められる対象であり、投資登録証明書またはベトナムの権限ある機関によって発行された、ベトナムにおける活動を許可する書類を有し、住宅に関する取引を締結する時点で当該書類が有効であること（以下、「投資登録証明書」という）。
- 個人の場合: ベトナムにおいて住宅を所有することが認められる対象であり、有効なパスポートを所持し、ベトナムの出入国管理機関による入国検査の押印があること。また、「外交特権・免除に関する条例」に基づき、ベトナムにおける外交代表機関、領事機関及び国際機関の代表機関に付与される特権・免除の適用対象でないこと。夫婦の場合は、売買契約書に夫婦双方の署名が必要となる。
3. ベトナムにおける外国人の住宅所有期間
2023年住宅法第20条によれば、外国人は売買、リース購入、贈与、相続の取引に基づき住宅を所有することができますが、その所有期間は証明書が発行された日から最大50年間とされます。ただし、必要に応じて一度に限り、最大50年間の延長が可能です。
4. ベトナムにおける外国人の住宅購入に係る税金および手数料
ベトナムで住宅を購入する場合、以下の手数料および税金を納付する必要があります。
- 登録税（所有権登録時に国家機関へ納付）:登録税 ＝ 0.5% × (建物面積 × 1m²あたりの価格 × 建築物の残存品質率)
- 土地使用権証明書発行手数料
- 契約公証手数料（該当する場合）
5. 外国人はベトナムで誰から家を購入できますか?
外国人は、以下の 2つの対象者 からのみ住宅を購入することができます。
- プロジェクトの開発業者から直接購入する場合、購入する住宅は、外国人への販売が認められている住戸枠内に含まれていなければなりません。
- 他の外国人の個人または法人から購入する場合、ベトナムの法律に基づく譲渡規定を遵守する必要があります。
したがって、外国人が不動産、特に外国人への販売が許可されている住宅を購入する際には、ベトナムの法律を慎重に確認し、適切な手続きを行うことで、自らの権利を確保し、不必要な損害や法的リスクを回避することが重要となります。
６．ベトナムにおける不動産取引における外国人の法的確認義務について
ベトナムで不動産を購入する際、外国人は不動産及び売主の法的適格性を慎重に確認しなければなりません。これには以下の事項が含まれます。
- 不動産が土地使用権証明書、住宅所有権証明書、および土地に付随するその他の資産に関する証明書を完全に有していることを確認しなければなりません。
- また、不動産が紛争中、差押え対象、または抵当権設定済みであり、まだ解除されていない物件ではないことを確実にしなければなりません。
不動産プロジェクトに関しては、当該プロジェクトがベトナムの法律に基づき承認され、必要な建設許可を取得しているかを確認する必要があります。
加えて、ベトナムで不動産を購入する際には、取引の透明性および合法性を確保するため、売主に対し必要な法的書類の完全な提供を求めることが推奨されます。
7. Innopines 法律および会計に関する情報
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